La Asociación Soriana para la Defensa y Estudio de la Naturaleza (ASDEN), ante el Ayuntamiento de Golmayo,

            EXPONE:

            En el Boletín Oficial de la Provincia de Soria de fecha 1 de septiembre de 2008 aparece un anuncio por el que se somete a información pública durante 20 días un convenio entre el Ayuntamiento de Golmayo y su entidad menor de Fuentetoba y la Sociedad “La Monjía S.A.”. Dicho convenio no se publica en el boletín, notificándose que se halla a disposición del público en el Ayuntamiento de Golmayo.

            En aplicación del artículo 440.3 del reglamento de urbanismo de Castilla y León es preceptiva la publicación en el Boletín del texto integro del convenio, así como de sus anexos y la documentación grafica complementaria a la que hace mención, por tanto al no haber sido publicada esta documentación, el sometimiento a información pública no tiene validez. Por otro lado el convenio esta firmado por parte del Ayuntamiento de Golmayo por el alcalde y el concejal de la entidad menor de Fuentetoba, pero no ha sido sometido hasta la fecha a la aprobación del pleno municipal que es quien tiene competencias para aprobarlo al ser un convenio urbanístico según el artículo 436.1 del Reglamento, si fuera aprobado por el pleno debería someterse de nuevo a información pública.

            Entre los objetos señalados por el propio convenio se dice que “las nuevas clasificaciones de suelo que comprenderán ciertos espacios de suelo urbanizable delimitado entre las cuales se fijara un ámbito con entidad propia que estará integrado exclusivamente con las fincas propiedad de la sociedad agropecuaria industrial La Monjía S.A. con el detalle que igualmente se referirá, sin incluir dentro de dicho ámbito a ningún otros propietarios” Este concepto se repite en el primer párrafo de la cláusula tercera. Ello contradice claramente lo señalado en el Articulo 122 del Reglamento que señala para las Normas Urbanísticas que al calificar suelo urbanizable delimitado. “a) La delimitación debe efectuarse atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urbanística utilizando en lo posible como limites terreno de dominio público u otros elementos geográficos determinados” y “c) Los sectores de suelo urbanizable delimitado pueden ser discontinuos si bien solo a los efectos de incluir terrenos destinados para dotaciones urbanística públicas”.

            En este caso se pretende calificar suelo atendiendo solo al origen de la propiedad y no a criterios geográficos, topográficos y de titularidad pública o privada, además se crea una discontinuidad basándose solo en la propiedad de los terrenos para felicitar la gestión de esos sectores calificados como S.U.D.

            No se planifica atendiendo a las necesidades públicas sino a las privadas y con criterio claramente contrarios a lo señalado por la Ley y su Reglamento.

            Si el objetivo que persigue el Ayuntamiento es la obtención de la propiedad de la Monjía (ermita y casa fuerte aneja) y el paraje del nacimiento del río Golmayo existen otros medios que no son lesivos para el Ayuntamiento y los vecinos cuyos intereses se dice defender. Es licito y loable que se pretenda que estas propiedades pasen a ser municipales pero existen otros caminos mas racionales que no atentan contra la legalidad urbanística vigente y que no son lesivos para la economía publica municipal.

Las valoraciones señaladas en la cláusula preliminar las basadas en el informe del arquitecto municipal de fecha 28 de abril de 2008 no son correctas ni están suficientemente justificadas.

            La superficie total de las fincas entregadas al Ayuntamiento por parte de la Sociedad La Monjía S.A. es de 294,9652 Ha y no de 400 Ha. Tal y como se recoge en el mencionado informe. Su valoración no puede exceder del 0,2 €/m²  o bien 2000 €/ Ha. ya que son terrenos sin ningún aprovechamiento urbanístico actual o futuro (están dentro del LIC de la Sierra de Frente) ni posibilidad de aprovechamiento agrícola, foresta o ganadero ya que son roquedos improductivos cuyo único valor es el paisajístico. Dentro de esta superficie se incluye la cascada y por tanto no debe ser objeto de valoración independiente (no tiene ninguna justificación valorar en 300.000 € un terreno protegido en el que esta terminantemente prohibido cualquier tipo de edificación, siendo su único valor el medioambiental por ser un lugar de gran belleza natural. La valoración de los edificio enclavados en estos terrenos es decir de la ermita y la casa fuerte, puede ser independiente de la valoración de los terrenos en los que se emplazan pero darles un valor de 1.000.000 € es a todas luces exagerado ya que uno de los edificios concretamente la ermita solo tiene un valor sentimental para los habitantes de Fuentetoba y el otro la casa fuerte requiere de una inversión económica muy importante para darle un uso acorde con la protección de la que disfruta (ha estado incoada la declaración de B.I.C.). De hecho en el convenio esta casa fuerte pasaría a ser explotada por un plazo de 50 años por la sociedad que la cede lo que en la práctica invalida durante este plazo de tiempo la cesión, si bien es cierto que al acabar este plazo de tiempo el Ayuntamiento recibirá en la practica la casa fuerte acondicionada al uso hotelero.

            Se pueden aceptar las valoraciones de la entrega en metálico y suelo así como los costes de las obras de restauración de la ermita y acondicionamiento de la cascada “La Toba”.

De todo lo expuesto la valoración de los bienes correctamente seria la siguiente:

Monte Pico Frentes 294,56 Ha. por 2000 €/Ha. (1)	589.120    €
Cascada La Toba (incluida en lo anterior)	0 €
Ermita y casa fuerte	180.000    €
Entrega adicional metálico y suelo	600.000    €
Restauración emita La Monjía	300.000    €
Acondicionamiento cascada “La Toba”	115,430,58 €
Total entregas al municipio	1.784.550.58 €

(1) Indicamos en que el valor de estos terrenos, a efecto de mercado es nulo (0 €) al no ser posible ningún aprovechamiento ni material ni urbanístico.

Los beneficios de la sociedad La Monjía al calificar como suelo urbanizable delimitado la superficie de 46.9791 Ha. puede estimarse en lo siguiente:

            15 viviendas/Ha. por 47 Ha. son 705 viviendas.

30% cesión suelo, viales, equipamientos, espacios libres y superficie neta parcela son 328.853 m²_.

10% cesión gratuita Ayuntamiento 70 viviendas.

90% aprovechamiento privativo 295.968 m²

10% viviendas de protección pública 70 viviendas.

            Según el arquitecto municipal 450 parcelas a 24.000€/parcela. La realidad es que saldrán posiblemente alguna mas si hubiera una cesión del 10% y se destinara otro 10% a viviendas protección pública es decir 560 aproximadamente de 600 m² de superficie cada una. Según la cláusula segunda punto b del convenio el valor del metro cuadro es de 120€, por tanto el valor de las parcelas privativas serán de 560 por 600m² por 120€/m² es de 40.320.000 €. Si a esto se le descuenta los costes de urbanización y gastos que pueden ser del orden de 560 unidades por 6000€/unidad es 3.3360.000€ nos encontramos con un beneficio de la promoción de 37.000.000€ muy superior al beneficio que obtiene al Ayuntamiento con el convenio.

            Las densidades que establece el articulo 122 del reglamento para unas normas urbanísticas municipales son de 5.000 m²/Ha. y para un uso predominante residencial el número de unidades por Ha. debe estar entre 15 y 30 viviendas/Ha. de las que al menos el 10% deben ser viviendas de protección pública en el caso del municipio de Golmayo. Esto nos da un número mínimo de viviendas dentro del suelo urbanizable que se pretende calificar de 46,9791 Ha por 15 viviendas/Ha son 705 de las que al menos 70 nuevas viviendas son de protección pública.

            Calificar suelo para 705 nuevas viviendas (705 por 3 es igual a 2.115 vecinos nuevos) en un pueblo que apenas tiene 380 habitantes es a todas luces una aberración urbanística que contradice claramente lo señalado por el articulo 10 de la nueva Ley del suelo (BOE nº 154 jueves 26 de julio de 2008) que dice textualmente: “Las administraciones públicas deberán atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que los justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.

            ¿Puede alguien decir que esta justificado que Fuentetoba necesita suelo para 705 nuevas viviendas?. ¿Puede decirse que con este convenio se impide la especulación con el suelo de estas 47 Ha. que pasaran de un valor rústico actual de 282.000 € (siendo muy generosos al dar un valor de 6.000 €/Ha. al suelo rústico actual) al valor antes señalado de 37.000.000 € es decir multiplicado por más de 130 al valor actual?. Al contrario la Ley señala claramente que aquel suelo rural que no sea preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y con el que se impida la especulación debe ser preservada de la urbanización.

Una gran parte de las 47 Ha. que se pretenden calificar y urbanizar está dentro del LIC de la Sierra de Frentes lo que es fácilmente observable al comparar los limites de este con el limite de los suelos rústicos que se pretenden urbanizar. Pero además incluso los terrenos que no están físicamente dentro del LIC sí están rodeados por él es decir que su urbanización produciría un fuerte impacto visual en un área de gran valor paisajístico.

            En su día fue un error permitir que la urbanización saltara el río Golmayo edificándose en terrenos situados al este del río ya que este debió ser el limite natural del crecimiento urbano de Fuentetoba, quedando en el lado oeste del río y junto al actual caso una gran superficie de terreno capaz de absorber el crecimiento natural de este pueblo. El punto 2 del citado articulo 10 señala que “las instalaciones, construcciones y edificaciones habrán de adaptarse en lo básico al ambiente en que estuvieran situadas y a tal efecto en los lugares de paisajes abierto y natural sea natural o marítimo... no se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, nuevos y cierres o la instalación de otros elementos, limite al campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo ¿“Puede alguien pensar que una urbanización de al menos 470 viviendas unifamiliares encaja entre los limites del LIC no alterara el maravilloso paisaje en que se ubica Fuentetoba, rompiendo su armonía y desfigurando la perspectiva propia del mismo?.

            Si siguiera adelante la propuesta de recalificar estos terrenos será preciso someter el instrumento de ordenación urbanística a la evaluación ambiental de conformidad con lo previsto en la legislación y no puede caber duda que el impacto medio ambiental será calificado como de muy severo no siendo asumible.

¿De donde van a obtenerse las infraestructuras urbanísticas necesarias para un aumento tan considerable de población?

            ¿Quién va a costear estas dotaciones?, abastecimiento de agua (que la administración hidrológica debe garantizar), saneamiento (¿es suficiente la actual depuradora en capacidad y calidad?. Sin duda no), accesos rodados, energía eléctrica, etc.…¿Serán asumidos estos costes por lo promotores privados o será el erario público el que tenga que soportar unos gastos enormes para que de ellos se lucren unos pocos particulares?.

            Como resumen de lo expuesto, hagamos un urbanismo racional pensando en el bien del pueblo, acorde a las necesidades reales que tiene en su crecimiento y que no cieguen a la hora de elaborar un convenio, los supuestos beneficios que el Ayuntamiento y sus habitantes pueden tener que no quedan compensadas por los males irreversibles que se van a producir.

            Por todo ello no debe aprobarse este convenio

                                               Soria, 22 de septiembre de 2008